賃貸契約で損する人の共通点｜宅建士×賃貸不動産管理士が「契約前に必ず確認すべきこと」を全部教えます

「早く決めないと物件がなくなる」「不動産屋さんが言うんだから大丈夫」——そう思って契約書にサインした方に、少し厳しい話をします。

賃貸契約は、サインした瞬間に不利な条件が確定する契約です。後から「知らなかった」と言っても、法律的にはほぼ覆せません。

宅地建物取引士・賃貸不動産管理士として数多くの賃貸契約に関わってきた私が断言します。**賃貸で損している人の9割は、契約前の確認を怠っています。**敷金が返ってこない、退去時に高額請求される、更新料が想定外——これらはすべて、契約前に防げるトラブルです。

賃貸契約における「見えないコスト」を全部並べると、驚く金額になります。

【賃貸契約時の費用と相場】

家賃10万円の物件で初期費用を計算すると、**50〜70万円になることが珍しくありません。**この中に「実は断れる費用」「交渉で削れる費用」が複数含まれています。

ここが宅建士として最も強調したいポイントです。

宅建業法の規定により、仲介手数料の上限は借主・貸主合わせて家賃1か月分＋消費税です。借主から受け取れる仲介手数料は、借主の承諾がない限り家賃0.5か月分が原則です。

つまり「仲介手数料1か月分＋税」と請求されている場合、本来は借主の承諾が必要な金額です。承諾なく請求すること自体が法律違反になる可能性があります。

とはいえ、業界慣習として「1か月分」が当たり前のように請求されているのが現状です。この事実を知っているだけで、交渉の余地があることがわかります。

契約費用の見積もりに「消毒費用：2万円」「害虫駆除：1万5,000円」などが含まれていることがあります。

これは**任意のオプションサービスで、断ることができます。**不動産会社の収益になる費用のため、当たり前のように請求書に含まれていますが、断っても契約には影響しません。

賃貸不動産管理士として言うと、新築・リノベーション直後の物件以外で、消毒の実効性に疑問があるケースもあります。「必須費用」として提示されていても、まず「任意ですか？」と確認してください。

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賃貸トラブルで最も多いのが、退去時の原状回復費用をめぐる争いです。

国土交通省のガイドラインでは、原状回復の費用負担は以下のように整理されています。

【費用負担の原則】

高額請求される人の共通点

入居当日に全部屋の状態をスマホで動画撮影するだけで、退去時のトラブルリスクが大幅に下がります。

賃貸の更新時に発生する費用にも注意が必要です。

更新料と更新手数料は別物です。**両方請求されているケースでは、手数料の交渉余地があります。**また更新のタイミングは、家賃交渉のチャンスでもあります。周辺相場より家賃が高い場合は、更新時に値下げ交渉することをおすすめします。

宅建士として言うと、同条件の物件が現在の家賃より安く出ている場合は交渉の根拠になります。SUUMOやHOME’Sで周辺相場を調べてから交渉に臨んでください。